14.第十四章 约法三章

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    我跟祝总来个“约法三章”：我的三件主要任务是拿地、拆迁、融资；祝总的三件主要任务是企业管理、项目策划、市场营销。

    春节后上班的第一天，公司会议室里，王光辉正在主持置业公司主要员工会议。祝建平，付国庆、田力、小彭，还有新招进来的营销总监、财务总监，以及施工单位的项目经理等人都在会场。

    王光辉一边讲话，一边由田力用投影机给大家播放《项目地块示意图》——

    下面，我先来说明一下，第一块项目用地的情况。

    这块地，以前是一家国营的木材加工厂，有40多年的建厂历史，但它在历史上就从来没有盈利过（笑声。年年亏损，靠银行贷款或者财政拨款发工资。但是，它占地面积有400多亩，位置处于正在施工建设的相水河第二条跨河大桥的桥头。因此一旦二大桥通车，这里就成了相水区屈指可数的黄金宝地。而且，该厂的在册职工人数不多，便于安置。经过我与市、区两级政府的协商，达成了协议：由我们出资收购这家企业的资产残值，评估价1000万元，成交价1200万元，并且负责安置70多名职工。

    第二块地，换下一张图。对，你们看，这块地，面积大约600亩，由一个农业科学研究所、一个粮食仓库合并而成，便于整体规划。其中，农科所主要是蔬菜种植科研基地，没听说它出过什么科研成果，领导很失望，所以“咔！”（他做了个杀头的动作卖给我们。这边呢，原先是粮站，现在都分割出租了，做什么的都有，火灾隐患很大，租金收入也没什么吸引力，“咔！”政府决定：卖！评估价1500万元，成交价1800万元，不需要安置职工。

    好了，第三块地。这块，面积大约150亩，块头小点，但位置在城中心，由三部分合并而成。你们看啊，就是现在的区政府办公楼、政府机关招待所、政府干部家属大院，三块一起，“咔！”全卖给我们,总价2100万元。乖乖，政府它把自己都给卖了，有意思吧？我们的区政府，计划搬迁到城外去，这样可以成倍地放大城区规划面积，扩展城市规模，批到更多的建设用地指标。

    当然，拿地需要大把的钱，还要安置职工。所以，政府为我们想得很周到，特意安排了银行给我们提供贴息贷款，我们用这几块土地作抵押，拿几千万资金没问题。也等于说，我们拿银行的钱，买政府的地，自己不用掏腰包的。

    同时，区政府和国土局已经推荐安排了4块地的委托拆迁业务给我们的光明拆迁事务公司。这些是其他开发商的项目，我们只赚拆迁部分的服务费。具体说，我们把拆迁户赶跑、把钉子户拨掉就ok了。

    还有，更重要的，我们将与省建工集团签订战略合作协议，今后我们新开工的项目工程，都由他们的下属公司承包。所有建房工程都是从基础施工开始，直到主体封顶，全由他们施工方垫资。（有人鼓掌此外，他们还将为我们向银行融资提供担保。我们找银行要钱，建工集团都可以“叭！”担保。（他做了个盖章的手势

    这样一来，项目多了，资金占用量大了，资金链条也长了，好家伙，风险也就猛然增加。因此，我考虑，近期成立一个投资公司，我去挖银行墙角，招聘一位投资融资的金融高手。我们的投资公司，一方面负责存量资金的动态管理；另一方面，它能够作为融资平台，设立私募基金，吸收个人和机构投资者的信托资金。特别是，相水区正处在旧城改造的热潮时期，征地拆迁造就了一大批暴发户，他们的闲钱正是需要找到合适的投资渠道。在股票市场长期低迷的形势下，投资于房地产就是回报最高的选择。

    还有啊，待“光辉岁月”一期进入正式销售阶段时，我们还要成立自己的物业管理公司。

    各位，这几样事情布置好了之后，我们就能形成以置业公司为中心、以拆迁公司为前锋、以投资公司为保障、以物业公司为后援的四位一体的集团式企业架构，形成更完整的产业链条。

    当然啦，我不能贪天功为己有。我声明，以上的企业发展总体构想，主要是祝建平总经理，利用春节休假时间策划出来的。以后，我更多的时间要跑外交，祝总就更多地操心内政。我主持拆迁公司和投资公司的业务，祝总主持置业公司和物业公司的业务。整体工作上，啊，我跟祝总来个“约法三章”：我的三件主要任务是拿地、拆迁、融资；祝总的三件主要任务是企业管理、项目策划、市场营销。当然，项目设计、工程施工和楼盘销售这三样，都是外委业务，统一归口由祝总协调。还有财务、人事、后勤这三样，都装进祝总的“企业管理”口袋，打包了啊。

    那么，按照以上工作安排，该招人的招人，该配车的配车，该签合同的签合同，整体运转起来。

    最后，我在这里交待几个当前的重要工作事项——

    第一，目前在建的4栋住宅楼，已经完成和验收了基础工程，并且开始正负零以上部分的建筑施工了，这个施工速度还嫌慢了一点，希望施工方想办法，多调一些在家里休假的工人来上班，把被春节耽误的时间抢回来。同时，现场“营销中心”的装修施工，更要加班加点突击出来，希望在一周之内交付使用。

    第二，明天确定楼盘代理销售商并签订委托合同，要求在元宵节前后开始进行vip的认筹招募活动，定个1万抵2万的基本标准。其中，关于宣传广告方案，我赞成祝总确定的基调，在媒体上不做硬广告，只做软广告，就是让我们员工做代言人，宣传自己的价值观。刚才，我看了我们的售楼书样本，可以说是全行业独一无二的，不仅漂亮，而且奇特，真好，我在这里点个赞。

    第三，根据祝总的提议，从今往后，我们要逐步建立企业的规范化制度体系，确保公司行为的合法化、高效化。这个，制度建设工作千头万绪，也需要实践和时间的沉淀、积累。可以先照搬照抄一些专业性比较强的规章制度，摸石头过河嘛。从下周开始，我们建立每周一次的办公会议制度，或者就叫总经理办公会，请祝总制定一个《总经理办公会议事规则》，在集团体系各家公司通用，一并执行。

    我说完了。祝总有什么要讲吗？没有？好，今天是节后第一天上班，晚饭归我请客，祝总买单。散会！

    王光辉讲完话，立刻放松了表情，像个孩子似的自我兴奋起来，扭动他饱满的臀部，作舞蹈状，把大家的情绪都带动起来了。

    财务总监见王光辉对他使了个眼色，他便从皮包里取出了一些红包来，分给在场的每人一份说：这是老板给的新年红包，大吉大利！万事如意！

    田力见现场气氛合适，就借机倡议道：晚饭之后卡拉ok，归总经理请客，董事长买单！好不好？

    小彭拍手应道：好！

    田力：要不要？

    小彭：要！

    田力：有木有？

    小彭：赞——

    众人皆大欢喜。